關(guān)鍵詞： 云南白藥
云南白藥（000538.SZ）決意撤出地產(chǎn)業(yè)務(wù),，或許將同人福醫(yī)藥（600079.SH）,、中恒集團(tuán)（600252.SH）一樣，由大股東云南白藥控股有限公司接盤其全資子公司云南白藥置業(yè)（簡稱云藥置業(yè)）,。
4月2日,，云南白藥正式公布了欲轉(zhuǎn)讓的云藥置業(yè)詳細(xì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù),。由于此前云藥置業(yè)僅披露了簡單的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù),，云南白藥被視作“炒房六年反虧60萬”。
從最新公布的數(shù)據(jù)來看,，云藥置業(yè)目前不僅擁有各類別墅,、洋房等高檔現(xiàn)房279套，還擁有430畝未開發(fā)的土地,。前期開發(fā)項(xiàng)目屬職工配套住宅,，是內(nèi)部福利性質(zhì)，銷售收益不會很高,，云藥置業(yè)因此賠本,。但存量高檔住宅和后續(xù)項(xiàng)目或?qū)ν怃N售，云藥置業(yè)有望立刻實(shí)現(xiàn)大量收益,。
就在這樣的當(dāng)口,，云南白藥以“深入貫徹執(zhí)行新白藥、大健康戰(zhàn)略,，更加專注主業(yè)”為由,，將云藥置業(yè)轉(zhuǎn)讓，似乎有為人作嫁之嫌,。
4月2日,，云南白藥董秘吳偉向記者表示：“云藥置業(yè)100%的股權(quán)目前是掛牌轉(zhuǎn)讓，所有競買人都將一視同仁,。”但對于大股東云藥控股是否會參與競買,，他并未作出明確答復(fù)。
后續(xù)收益可觀
3月13日,，云南白藥首次披露了欲轉(zhuǎn)讓云藥置業(yè)100%股權(quán)的意向,。4月2日，云南白藥再次公告稱,，經(jīng)審計(jì)云藥置業(yè)凈資產(chǎn)為1552.44萬元,，轉(zhuǎn)讓評估值為6.47億元,，溢價40倍以上。
這一溢價看似很高,，其實(shí)可能仍未反映其真實(shí)價值,。云藥置業(yè)是2006年6月成立的，為配合云南白藥集團(tuán)整體搬遷項(xiàng)目而設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)公司,。為了給云藥集團(tuán)職工建設(shè)配套住宅,，2009年6月政府部門批復(fù)了呈貢新城“頤明園”小區(qū)的建設(shè)項(xiàng)目。
呈貢新城位于昆明市東南,，滇池東岸,。當(dāng)?shù)厝私榻B，呈貢盡管房價略低于市區(qū),，但由于附近大學(xué)林立,，因此無論租售都還算熱門。
財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示,，云藥置業(yè)大約在2010年就完成了頤明園一期大部分項(xiàng)目的建設(shè),，當(dāng)年財(cái)報中，云藥置業(yè)存貨高達(dá)8億,，大部分為待售商品房,。2011年5月1日開始，云南白藥職工開始內(nèi)部選房,，據(jù)稱內(nèi)部職工價為2500-4500元/平米,。當(dāng)年云南白藥年報中，房地產(chǎn)銷售收入為2.14億,。
記者在網(wǎng)上查詢房產(chǎn)信息得知,，目前頤明園二手房價格在6000元/平米左右，且存量豐富,。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示,，2011年，云藥置業(yè)包括房產(chǎn)在內(nèi)的存貨價值為7.27億元,，2012年10月末,，存貨尚存7.17億元?？梢姀?011年開始,，頤明園基本處于封盤狀態(tài)。
4月2日,，云南白藥披露了這些房產(chǎn)存貨的細(xì)節(jié),，其中包括雙拼別墅144套、聯(lián)排別墅74套、獨(dú)棟別墅18套,、情景洋房23套,，以及若干套花園洋房、疊拼洋房等,，總計(jì)279套高檔住宅,，76176平米建筑面積，賬面價值為5.69億元,。這部分房產(chǎn)價值主要是土地取得費(fèi)用,、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等幾部分累加,，并非房產(chǎn)的市價,。
2009年7月3日，云南白藥曾公告,，將頤明園兩個地塊共計(jì)66萬多平方米的土地使用權(quán)共3.08億元注入云藥置業(yè),。目前頤明園二期尚未開發(fā)，但云藥置業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上并未體現(xiàn)相關(guān)無形資產(chǎn),，因此有業(yè)內(nèi)人士指出：云藥置業(yè)可能將二期的土地使用金額也計(jì)入了一期的房產(chǎn)存貨中,。
也就是說,，頤明園目前279套高檔住宅以及后續(xù)的二期項(xiàng)目變現(xiàn)和盈利能力都很強(qiáng),。而且一直有說法是，頤明園二期將實(shí)現(xiàn)對外銷售,。盡管評估機(jī)構(gòu)給出了40多倍的溢價,，但接盤方應(yīng)該很快能夠?qū)崿F(xiàn)收益。
暗度陳倉
由于云藥置業(yè)100%股權(quán)尚未掛牌,，因此誰會最終接盤還是一個問號,。
4月2日，云南白藥董秘吳偉表示：“按照公司法的原則,，這樣的股權(quán)轉(zhuǎn)讓大股東是有優(yōu)先競買權(quán)的,。但具體細(xì)節(jié)還要進(jìn)一步咨詢律師。”
云南白藥控股有限公司持有云南白藥41.52%的股權(quán),，為第一大股東,。如果云藥置業(yè)全部股權(quán)最終以6.47億的價格被大股東買下，是否存在向大股東輸送利益之嫌,？
云南白藥已經(jīng)做好了大股東或關(guān)聯(lián)方接盤的準(zhǔn)備,，多次公告均稱，“如由本公司關(guān)聯(lián)方摘牌,，公司將根據(jù)有關(guān)規(guī)定申請豁免按照關(guān)聯(lián)交易履行相關(guān)義務(wù)”,。就是說，即使關(guān)聯(lián)方摘牌，也不能算做關(guān)聯(lián)交易,。
房產(chǎn)投資近年來如火如荼,，只是由于云藥置業(yè)此前面向內(nèi)部職工提供福利房，因此盈利能力不強(qiáng),。但2012年之后,，福利房基本分完，剩余高檔房產(chǎn)及未開發(fā)土地將能為云藥置業(yè)帶來很大收益,。
因此,，北京中同華資產(chǎn)評估有限公司給了上述包含房產(chǎn)存貨在內(nèi)的7.43億流動資產(chǎn)85.5%的溢價，增值金額高達(dá)6.36億,。這才使云藥置業(yè)評估價達(dá)到6.47億元,。
這一溢價是否反映房產(chǎn)真實(shí)價值？開元資產(chǎn)評估有限公司副總經(jīng)理林繼偉表示：“類似房產(chǎn)存貨評估中,，沒有增值是不合理的,。但如果給了增值，增值多少就無可厚非了,。”
