昨日,中匯醫(yī)藥(000809)就市場(chǎng)7大質(zhì)疑進(jìn)行澄清,而正是這份澄清使重組預(yù)案中未曾披露的三大隱情浮出水面。
配套費(fèi)是盈利主要來(lái)源
澄清公告稱鐵嶺財(cái)京的利潤(rùn)來(lái)自鐵嶺新城土地招拍掛出讓收入,、有償劃撥收入以及配套費(fèi)收入,以上說(shuō)法與預(yù)案存在一定差距,。
首先,預(yù)案表示:政府方按照相關(guān)規(guī)定劃撥土地的,應(yīng)按照鐵嶺財(cái)京的成本向其支付相應(yīng)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。原本不產(chǎn)生收益的劃撥為何到了澄清公告中成了主要盈利來(lái)源,？
其次,根據(jù)20-25萬(wàn)元/畝的劃撥價(jià),2008年鐵嶺財(cái)京土地一級(jí)開(kāi)發(fā)收入最高僅為2.6億元,與預(yù)案中披露的營(yíng)業(yè)收入3.7億元尚差1.1億元。根據(jù)澄清公告,這部分占營(yíng)收30%的收入只能來(lái)源于配套費(fèi)收入,而在預(yù)案中并未就此有相關(guān)說(shuō)明,。
對(duì)此,鐵嶺財(cái)京相關(guān)人士解釋:“政府劃撥項(xiàng)目確實(shí)以成本價(jià)格支付,而利潤(rùn)主要來(lái)自于配套費(fèi)收入,2008年的利潤(rùn)正來(lái)自于此,。目前,鐵嶺新城的相關(guān)配套費(fèi)按136元/平方米的價(jià)格收取。”
同時(shí)他表示:“一個(gè)新城區(qū)的建設(shè),初期總會(huì)遇到招商難的問(wèn)題,鐵嶺新城也不例外,。幸運(yùn)的是,鐵嶺市政府給予了很大支持,主動(dòng)將市政府遷了進(jìn)來(lái),同時(shí)又有許多學(xué)校,、醫(yī)院等市政項(xiàng)目入駐,相信未來(lái)會(huì)有一個(gè)較好的發(fā)展。”
土地出讓金按價(jià)格遞增收取
澄清公告表示,鐵嶺財(cái)京與鐵嶺市政府,、鐵嶺土地儲(chǔ)備中心于2007年12月22日簽訂的《土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合作協(xié)議書(shū)》中明確規(guī)定,土地出讓金按照5000元/畝計(jì)算,當(dāng)鐵嶺新城的土地使用權(quán)出讓金歷年累計(jì)平均超出45萬(wàn)元/畝,從超出45萬(wàn)元/畝后的下一年度,對(duì)土地使用權(quán)出讓金超出45萬(wàn)元/畝的,另需按超出部分的35%加收土地出讓金,。而之前預(yù)案的僅披露了:鐵嶺財(cái)京的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入＝土地使用權(quán)出讓金－土地兩金－土地規(guī)費(fèi)－土地出讓金,其中并未對(duì)土地出讓金進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明,構(gòu)成了市場(chǎng)對(duì)其信息披露不充分的質(zhì)疑。
對(duì)此,相關(guān)人士表示:“這主要是中介機(jī)構(gòu)的疏忽,我們?cè)瓬?zhǔn)備在接下來(lái)的正式預(yù)案中詳細(xì)說(shuō)明,。”
前兩年收入大部分靠政府
中匯醫(yī)藥重組預(yù)案披露,2007年,、2008年鐵嶺財(cái)京土地銷售面積分別為1936畝和1078畝。當(dāng)市場(chǎng)以為鐵嶺財(cái)京是依靠土地招拍掛實(shí)現(xiàn)銷售時(shí),澄清公告卻告訴投資者絕大部分是政府劃撥用地,。
澄清公告表示,2007年銷售的1936畝土地中585.75畝為劃撥用地,并且成交均價(jià)高于招拍掛的1294畝居住用地,。而2008年銷售的1078畝土地均為劃撥用地。這意味著2007,、2008兩年劃撥用地面積占鐵嶺財(cái)京土地銷售面積的55%,。
此外,市場(chǎng)還很關(guān)注鐵嶺財(cái)京的合資方京潤(rùn)藍(lán)籌的身份,并對(duì)其幾年內(nèi)完成巨額股權(quán)收益提出質(zhì)疑。
對(duì)此,鐵嶺市政府有關(guān)人士解釋:“新城項(xiàng)目籌劃時(shí)非常困難,曾經(jīng)半年找不到一位合作者,。后來(lái),機(jī)緣巧合下遇到了北京的京潤(rùn)藍(lán)籌公司,雙方一拍即合,隨即組建了鐵嶺財(cái)京,。”
同時(shí),他還表示:“鐵嶺新城項(xiàng)目從一張白紙,到有規(guī)劃,、到建設(shè)、再到招商全部是京潤(rùn)藍(lán)籌一手完成的,鐵嶺政府僅扮演了合資方的角色,。應(yīng)該說(shuō)新城有今天,京潤(rùn)藍(lán)籌功勞巨大,即使上市后獲利較大也是增值部分,并沒(méi)有什么不妥,。”（生物谷Bioon.com）
