民宿,，無論成為集群與否，或者像莫干山,、較場尾之類成為小鎮(zhèn),，最終都不會成為旅游核心吸引物。即使在當下休閑旅游時代,，也還有一個觀光旅游吸引核的問題,。要么是在景區(qū)附近，民宿只是旅游功能配套設施,；要么在中大城市周邊，民宿作為休閑設施,，只是為城里人服務,，外地游客可能來的較少；要么是在生態(tài)良好,、環(huán)境美好,、社會友好的鄉(xiāng)村，僅僅是為了度假,，享受閑散的生活,，或避暑、或避寒,，或養(yǎng)生,、或養(yǎng)老?？傊?，旅游者和城里人不可能單獨為了住宿而來，一定是為了觀光,、體驗,、休閑、度假而來。
在這種情況下,，民宿區(qū)域肯定要有一個選址的問題,，而在野蠻生長快速擴張期，很多民宿經營者恰恰忽略了這一點,，以致于造成今天的被動,。再者，就是民宿作為服務設施之外,，自身也需要功能配套服務,，譬如：豐富而獨具風情的經營業(yè)態(tài)、夜間旅游產品,、演藝活動,，等等。
文 / 龔達皝 ,，轉載自新旅界（LvJieMedia）
圖 / 較場尾民宿小鎮(zhèn)
【正文
消費升級觀念影響下，新生代消費者的80后,、90后,，乃至00后，在出行游玩時,，傾向于選擇個性,、多樣的住宿產品，體驗與酒店不一樣的感受,。這背后是中國人旅行方式的轉變,，從隨團觀光、休閑度假,，到深度體驗,，更多新生代消費者希望融入當地生活和文化，不再走馬觀燈地在各個風景區(qū)“打卡”,。
從漁村到民宿小鎮(zhèn)
深圳大鵬半島的漁村較場尾,，就是這一變化的親歷者。
2003年,，這座距離深圳1小時車程的漁村迎來第一批民宿客人,。雖然當時住的還只是民房，但它已成為深圳人在大小梅沙之外,，周末度假,、玩海的新去處。
截至2017年底,，大鵬新區(qū)注冊登記民宿為1378家,，聚集了深圳市95%,、廣東省一半的民宿。分布在較場尾,、大鵬古城,、西沖、東沖,、官湖,、楊梅坑、新大和東山等海邊古村及景區(qū),。
其中,，較場尾被譽為“小鼓浪嶼”，已經發(fā)展成可以媲美鼓浪嶼的民宿聚集地,，而在十幾年前,，這里還只是一座籍籍無名的漁村。
由于大鵬半島特殊的地理位置,，農村集體土地和山林被限制開發(fā),，相比繁華的市區(qū)，這里可以說是窮鄉(xiāng)僻壤,，生活困難的村民不得已另尋生計,。
但保存完好的生態(tài)環(huán)境，長達133公里的海岸線,，76%的森林覆蓋率,，蜿蜒曲折的山海風光，給了大鵬半島發(fā)展休閑度假游的底氣和潛力,。
有經營頭腦的村民注意到逐年增長的客流,，開始把自家民房出租給周末過來度假的游客，按日收費,。2008年大鵬半島有了第一家重新裝修設計過的民宿。
隨著大鵬半島保護和開發(fā)行動規(guī)劃獲批,，以及深圳市唯一一個不考核GDP的生態(tài)功能區(qū)——大鵬新區(qū)掛牌，昔日漁村已步入發(fā)展民宿旅游產業(yè)的快車道,。
“自己做民宿的村民,，后來都轉手出去，自己經營的話,，可能連租金都賺不回來,。”大鵬新區(qū)民宿協會會長羅健強在接受新旅界（LvJieMedia）采訪時表示,。
較場尾村民也早早搬離到附近村子,，不在這里居住。目前，在大鵬新區(qū)經營民宿的,，是來自全國各地喜愛民宿,、愿意經營民宿，有想法的一群年輕人,。
根據2016年12月底的數據：較場尾在營民宿約375家,，接待游客約90萬人次，民宿餐飲等旅游收入突破5億元,。
面對這樣的成績,，羅健強滿懷信心地表示，“海邊民宿度假,，要么去廈門鼓浪嶼,，要么來深圳較場尾?！?/p>
他還強調,，“鼓浪嶼高度商業(yè)化，已經成為廈門城區(qū)的一部分,，較場尾遠離市區(qū),，是一個生態(tài)資源豐富，更適合休閑度假,?！?/p>
但從知名度和客流量來看，我們必須承認,，較場尾還在追趕鼓浪嶼的路上,。
不過可以確信的是，隨著國內休閑度假市場不斷壯大,，依托珠三角地區(qū)80%的客流貢獻,，加之粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃即將出臺的利好，較場尾民宿小鎮(zhèn)乃至整個大鵬新區(qū)民宿旅游產業(yè)將獲得更大發(fā)展機遇,。
“后野蠻生長時代”
不過,，大鵬新區(qū)民宿總量目前已接近飽和，由于新區(qū)限制土地開發(fā),，民房基本都被改造成民宿,，新增建筑搞民宿已不可能。
民宿飽和后,，優(yōu)勝劣汰的市場機制開始生效,，資本泡沫被刺破。大鵬新區(qū)民宿協會秘書長李超此前在接受媒體采訪曾提到,，“新區(qū)民宿這一年淘汰率在10%以上,?！?/p>
今年2月,，人民日報也報道稱：大鵬新區(qū)民宿在5年間增加了10倍,，住客卻沒有增加那么多，近兩年每年甚至下滑3%―5%,。
客流量下滑帶來的連鎖反應也表現在民宿增長率上,。根據深圳特區(qū)報的報道，大鵬新區(qū)2016年民宿增長率為38%,，而2017年僅為17%,，大幅下降一半多。
報道還指出,，“不僅增長腳步放緩,，連轉讓費也從過去動輒7位數下調到6位數有商量，連被民宿主吐槽‘海鮮價’的房租在這一年也幾乎沒有漲過,?！?/p>
就此，羅健強回應,，除市場機制在起作用,，十九大提出實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略后，全國各地正積極發(fā)展鄉(xiāng)村旅游,、田園綜合體項目,，新增的民宿業(yè)態(tài)也分流了傳統(tǒng)民宿旅游目的地的客人。
根據中國旅游協會民宿分會的統(tǒng)計數據顯示：2017年全國民宿增長了4倍,，由4萬多家,，增長至近20萬家；廣東省增長了7倍,，從2016年底的3000多家,，躍升至2017年底的20000多家。
面對民宿供給市場開閘放水,，大鵬新區(qū)民宿協會也積極發(fā)揮行業(yè)協會作用,，通過設立準入門檻，制定《大鵬新區(qū)民宿管理辦法》,，與國際通標公司合作推出國內民宿SGS品質標準，規(guī)范當地民宿經營行為,。
在市場競爭和行業(yè)監(jiān)管雙重作用下,，民宿經營者也意識到，轉型升級已成為民宿發(fā)展必由之路,，必須升級改造現有產品和服務,?！艾F在裝修下來，不再是一兩百萬的投入,，而是幾百萬,，上千萬?！绷_健強說,。
針對經營者擔心短期收不回成本，又對長期經營沒有信心,。羅健強希望能夠延長目前普遍采用的5-8年租期,，“要經營好一家民宿，至少需要10年以上時間,，才能走向精品化,、連鎖化?！?/p>
據悉,，2017年，大鵬新區(qū)民宿年平均出租率約為30%,，精品民宿可達45%,。在羅健強看來，經歷過野蠻生長之后,，大鵬新區(qū)民宿將企穩(wěn)回升,，“我們將告別跑馬圈地時代，向追求產品和服務的質量轉變,?！?/p>
度假內容過于單一
除升級產品和服務等硬件，發(fā)展民宿旅游產業(yè),，度假內容也不可或缺,。
較場尾無疑是國內休閑度假市場崛起的受益者，一線城市對休閑度假的巨大需求盤活了這座原本與旅游無緣的漁村,。
過去,，住宿產品只承擔游客在旅行過程中的食宿功能。隨著旅行習慣變化,，住宿產品也承擔起部分目的地功能,，與周邊配套一起，提供“吃住行游購娛”一站式休閑度假服務,。
得益于此,，沒有山川形勝依托的目的地，借助良好的生態(tài)環(huán)境,，也能發(fā)展休閑度假產品,，較場尾民宿小鎮(zhèn)就是典型,。與陽朔、大理等依托熱門景區(qū)的民宿旅游目的地相比,，較場尾周邊并沒有知名旅游景點,。
深圳唯一一處全國重點文物保護單位——600年歷史的大鵬所城,，加上東山古寺,、大鵬半島國家地質公園、133公里海岸線和54處沙灘,，是較場尾發(fā)展民宿旅游的所有“家當”,。
但從馬蜂窩上的點評來看，最吸引游客的還是民宿本身,。較場尾的民宿主打文藝小清新,、小資風，五顏六色的外墻和裝飾,，吸引著游客駐足拍照,。有游客在點評里直言：最大的特色就是民宿。
其休閑度假活動也基本圍繞民宿展開,。羅健強自己也在較場尾經營一家民宿,，他介紹說，“民宿最重要的是有院子,，有家的感覺,，朋友、單位和學生聚會,，大家在院子里喝酒,、吃海鮮、唱歌,、玩游戲,，不一定要去哪?！?/p>
雖說民宿本身也是度假目的地,，但客房外的度假內容也不可或缺。有經營者就在沙灘,、海灣元素上做文章,，開發(fā)了游艇、帆船,、舢板,、沖浪、潛水等水上項目，以及密室逃脫等岸上項目,，提供更多休閑度假選擇。
羅健強介紹,，游客通過民宿老板預訂項目，或購買二銷商品或服務（手信,、共享按摩椅等）,，可享受折扣，民宿老板也樂于向游客推介,，以獲得回扣獎勵,。
不過他表示，“較場尾民宿的客房收入比例在全國是最高的,，反觀麗江,、大理，這些目的地民宿的二銷甚至超過了一銷（客房收入）,?！?/p>
尷尬的數據揭露了較場尾民宿旅游產業(yè)層次低端、結構單一的事實,。
這與游客緊湊的時間安排有關,，客人中午2點以后入住，第二天上午就要退房,，沒有完整的一天去體驗其它度假項目,。
本質上來說，度假時間由度假內容決定,。較場尾民宿小鎮(zhèn)及其周邊景點,，花1-2天就能逛完，其旅游資源和度假內容只能支撐起周邊游的市場定位,。
走出客房融入當地
目前,，休閑度假市場帶給較場尾這類民宿小鎮(zhèn)的紅利正在減弱，市場上同質化嚴重的休閑度假產品已經讓游客感到疲倦,。
滿足了休閑度假需求之外,，新生代消費者開始熱衷于融入目的地生活和文化，這類深度體驗的旅行方式,，正在占據年輕消費者的心智,。
有不少度假住宿產品嘗試以“住”為核心，把目的地碎片化旅游資源串聯起來,，形成客房之外的度假產品,，帶領客人走出客房。比如說民宿品牌瓦當瓦舍的City Walking,，Airbnb的Experience,，東呈隱沫酒店設計的“沉浸在當地”的度假活動,。這類旅行方式對度假產品有更高要求，不只是房間,，還有與之配套的度假內容,。
較場尾想要媲美鼓浪嶼，大鵬新區(qū)民宿旅游產業(yè)要想大發(fā)展,，就必須進一步完善周邊配套和產業(yè)支撐,，開發(fā)更多旅游項目，導入更多休閑度假內容,。
這幾年,，我們也看到了大鵬新區(qū)在這上面的努力。
2011年新區(qū)掛牌之初,，就把打造“國際游艇產業(yè)基地”列為發(fā)展目標,，著力把大鵬新區(qū)建設成國際戶外運動天堂。
2014年,，大鵬新區(qū)開始舉辦深圳大鵬新年馬拉松賽事,，其賽事線路被譽為中國最美馬拉松賽道。
2016年10月,，華僑城與大鵬新區(qū)簽署戰(zhàn)略合作協議,，斥資300億元，把大鵬古城建成世界文化遺產小鎮(zhèn),，并將大鵬半島打造成為世界級濱海生態(tài)旅游度假區(qū),。
2016年9月，由華大基因組建和運營的深圳國家基因庫落地大鵬新區(qū),，華大農業(yè)集團也一同在大鵬新區(qū)掛牌成立,。
2017年，占地12萬平米的玫瑰小鎮(zhèn)在大鵬新區(qū)一處廢棄工業(yè)區(qū)落成開業(yè),，小鎮(zhèn)提供婚紗攝影,、影視拍攝、婚禮慶典等服務,，探索“婚慶+旅游”模式,。
目前，大鵬新區(qū)已經將旅游與生物,、生命健康,、海洋等三大產業(yè)列為未來產業(yè)。
一系列的產業(yè)支撐和文旅項目落地,，構成了大鵬新區(qū)發(fā)展旅游產業(yè)的軟實力,，同時也是可以深度挖掘的旅游資源。
羅健強透露，未來還會有主題樂園落地,?？梢哉f，大鵬新區(qū)最不缺的就是旅游度假資源,，關鍵在于如何整合現有資源,，形成有競爭力的產品，打造目的地品牌,。
但現在還沒有人能把這件事做好。羅健強在采訪最后也呼吁,，“希望有旅行社能夠過來大鵬新區(qū)打包設計旅游線路產品,，把碎片化的度假內容，客人碎片化的時間串聯起來,?！?/p>
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