昨天，中國保監(jiān)會發(fā)文，從7月1日起,，未來兩年,，北京、上海,、廣州,、武漢試點(diǎn)“以房養(yǎng)老”。那么,，以房養(yǎng)老具體的操作細(xì)節(jié)如何設(shè)計(jì),？老年人和保險(xiǎn)公司雙方的參與意愿如何？這種方式將會對銀發(fā)潮來襲的中國帶來多大的幫助,？央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評論員清華大學(xué)就業(yè)與社會保障研究中心主任楊燕綏,、著名財(cái)經(jīng)評論員張鴻共同評論。
北京,、上海、廣州,、武漢,，保險(xiǎn)版以房養(yǎng)老開閘，給老年人養(yǎng)老多了一種選擇,。房價(jià)漲跌怎么算,？養(yǎng)老隱憂如何解？以房養(yǎng)老政策落地,，如何落到實(shí)處,？
昨天，中國保監(jiān)會公布了《老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)》的指導(dǎo)意見,。明確參加以房養(yǎng)老的投保人群應(yīng)為60周歲以上,，擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人，試點(diǎn)城市為北京,、上海,、廣州、武漢,，試點(diǎn)期間自2014年7月1日起至2016年6月31日止,。指導(dǎo)意見從老年人角度進(jìn)行規(guī)定，例如產(chǎn)品條款簡單易懂,，業(yè)務(wù)流程規(guī)范可行,，使投保老人便于理解和接受，客戶的猶豫期不得短于30個(gè)自然日等,。
姚渝(中國保監(jiān)會人身保險(xiǎn)監(jiān)管部壽險(xiǎn)處處長)：它的目標(biāo)人群實(shí)際上是有房產(chǎn)的這樣一些老年人,，他們有一部分老年人可能是在房產(chǎn)上是比較的富裕，但是在現(xiàn)金上是比較的短缺，那么我們提供這樣一種方式能夠幫助他們,，一方面居住在自己房屋這樣一個(gè)前提之下,，能夠把這種固定的資產(chǎn)變成一種流動的資產(chǎn)，能夠在有生之年享有更加幸福的生活,。
以房養(yǎng)老也就是反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn),，是一種將住房抵押與終身養(yǎng)老金保險(xiǎn)相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。即擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司,，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故,，老年人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán),，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用,。
保險(xiǎn)版以房養(yǎng)老開閘，將給百姓帶來怎樣的養(yǎng)老新選擇,？
楊燕綏：以房養(yǎng)老在我國應(yīng)該是失能老人最需要
第一,，這4個(gè)城市老齡化比較嚴(yán)重，第二,，這4個(gè)城市可能擁有房產(chǎn)的人多一些,。
實(shí)際上那些先行老齡化的國家有這么一句話，叫30年我養(yǎng)房,，20年房養(yǎng)我,，所謂30年我養(yǎng)房，就是用自己收入能力最好的那30年去貸款把房子買下來,。20年房養(yǎng)我,，就是當(dāng)自己最需要錢，但是錢不夠的時(shí)候,，再把房子反向抵押出去,。尤其像中國，現(xiàn)在可能高齡,，失能,，沒錢有房的老年人群也有一部分，我們國家老齡化來的比較快,，然后我們又沒有建立護(hù)理險(xiǎn),，那么現(xiàn)在失能老人的護(hù)理費(fèi)用又非常貴，那么老年人拿什么時(shí)候置換這個(gè)服務(wù),？那這時(shí)候可能沒錢卻有房,，所以以房養(yǎng)老應(yīng)該是這個(gè)人群最需要的。
我們國家失能老人大概將近2000萬,，老年人已經(jīng)超過2個(gè)億了,。而且要是高齡的話,，有孩子也沒用了，因?yàn)楹⒆右怖狭?。我見過很多這樣的案子,，就是老人失能以后，他自己年齡已經(jīng)80多,，快90了,，那孩子也60多了，也幫不動,，這時(shí)候就一定要去買服務(wù)了,，買服務(wù)大家都是一份養(yǎng)老金，而且這種護(hù)理服務(wù)還是很貴的,，這樣就是兩代人都面對這個(gè)問題了,，這時(shí)候在房子上要想點(diǎn)辦法了。
張鴻：以房養(yǎng)老和中國的傳統(tǒng)老觀念有沖突
我覺得可能和觀念有關(guān)系,，因?yàn)橐苑筐B(yǎng)老對中國來說,，我覺得很重要的一點(diǎn)是觀念，就是你很難指望老年人特別能夠接受這個(gè)事,，房子不給自己的孩子,，最后自己臨終房子沒了，這個(gè)事很難接受,。那么可能這幾個(gè)城市的老年人接受新生事物的能力相對強(qiáng)一點(diǎn)。還有一個(gè),，是不是也有對房價(jià)的判斷,，就是起碼試點(diǎn)的城市不能是未來房價(jià)大幅下降的城市，因?yàn)榉績r(jià)其實(shí)保持穩(wěn)定或者上漲可能是一個(gè)非常重要的前提,。
在這其中可能還會有,，比如說有孩子的可能大多數(shù)都不會選擇以房養(yǎng)老?？赡芤话銇碚f,，沒有孩子或者是就剩單身一個(gè)人了，相對來說接受起來要容易一點(diǎn),。
楊燕綏：以房養(yǎng)老必須面對四個(gè)難解的難題
以房養(yǎng)老的難題應(yīng)該有四個(gè),，第一就是觀念上，中國的老年人,，當(dāng)然也不是年輕人完全的啃老,，是老年人心甘情愿的要給孩子留點(diǎn)什么，這個(gè)觀念還是挺重的,。所以實(shí)際上隨著老齡化,，平均壽命高了以后,，這個(gè)觀念才會變，從養(yǎng)兒防老變成了養(yǎng)老防兒,，這時(shí)候這個(gè)觀念才會扭轉(zhuǎn)過來,；第二就是土地使用權(quán)，因?yàn)槲覀兎孔邮亲约旱?，但是土地使用?quán)是有限的,，是70年產(chǎn)權(quán)，所以有多少人會涉及到土地使用權(quán)要延長,，跟他的壽命要對等,，我想這個(gè)國家會給政策，因?yàn)檫@個(gè)是最容易讓步的事情也最容易克服,，因?yàn)檫@涉及到政府,，土地是國家的，國家總是要考慮這個(gè)問題的,。第三就是價(jià)格波動,，如果這個(gè)國家的房價(jià)一直比較穩(wěn)定還好辦，要是價(jià)格波動特別快,，那不確定性就太強(qiáng)了,，不管是反向抵押還是抵押者都面對一個(gè)波動；第四就是沒有人知道到底老人能活到多久,，這個(gè)專業(yè)上叫死亡率風(fēng)險(xiǎn),，這也是個(gè)不確定性，那么不確定性就都是風(fēng)險(xiǎn),。
保險(xiǎn)公司比銀行好一點(diǎn),，他有精算師，但是精算師,，對于房價(jià)波動的問題,，還有長壽的問題，精算師一下子把每個(gè)以房養(yǎng)老的人的壽命給算到90歲,，那這房子就不值錢了,。但是周期太長了，這個(gè)反向抵押的人就不核算了,，給你一算,，20年平均到每個(gè)月你沒有多少錢，而且沒多少錢比那個(gè)我租房子還低,，那我干嘛要抵押,，我還不如租房。
張鴻：以房養(yǎng)老里最難算的是房價(jià)的帳
房屋的使用權(quán)肯定是可以延長的,，但問題就是未來是不是需要涉及到續(xù)費(fèi)的問題,，那續(xù)費(fèi)成本是不是在你最初時(shí)候設(shè)計(jì)這個(gè)保險(xiǎn)合同的時(shí)候就得考慮進(jìn)去,？所以就需要保險(xiǎn)公司來做特別精算的設(shè)計(jì)。為什么這一次保險(xiǎn)公司和過去的銀行稍微有一點(diǎn)區(qū)別,，就是銀行一般來說,，我們從銀行貸款，買房子貸款都是貸20年,，25年,，30年，那是精準(zhǔn)的,，它很簡單,，套用就行了。保險(xiǎn)公司善于干的活是不精準(zhǔn)的,，時(shí)間沒那么特定,。從保險(xiǎn)公司的角度來說，他是傾向于算的更長一些的,，因?yàn)榉聪虻盅?，就是我們把房子賣給保險(xiǎn)公司，然后保險(xiǎn)公司按月給我們錢,，抵押貸款,，他還貸款，按月給我們錢,，到最后這個(gè)房子歸他,，所以這個(gè)周期越長，他就越少給我們錢,。
其實(shí)這里面最難的是房價(jià),，因?yàn)檫@個(gè)事情是什么呢？就是等于我們一次性把房子賣給了保險(xiǎn)公司,，這個(gè)時(shí)候我的判斷大概是房價(jià)不會漲的太狠,。我如果不那么急缺錢,，我不會在還在漲的時(shí)候把房子賣出去,。但是從保險(xiǎn)公司的角度來說，他買了你這個(gè)房子,，他是希望未來房價(jià)漲的,。如果暴跌，比如我們正向抵押時(shí)候,，如果房價(jià)暴跌,，那我就可能斷供，那么保險(xiǎn)公司也存在這個(gè)問題,。如果房價(jià)暴跌,，他斷供,，那未來很可能出現(xiàn)什么呢？現(xiàn)在房價(jià)一暴跌,，就會有原來有房的人到售樓處去抗議,，那未來房價(jià)暴跌，那可能會有一些老年人出來抗議,。
楊燕綏：以房養(yǎng)老面臨的第一個(gè)問題就是如何給房子定價(jià)
我們今天說的是反向抵押的以房養(yǎng)老,，那其他國家以房養(yǎng)老方式很多，以大換小,，兩套賣一套,，什么近郊上遠(yuǎn)郊，有很多,。今天說的是反向抵押,，所以第一個(gè)問題就是如何定價(jià)，那要有一套房產(chǎn)的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn),，比如學(xué)區(qū)房被炒作的高價(jià)算不算,，這也得有嚴(yán)格的有一套法律和定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，和有資質(zhì)的第三方評價(jià)機(jī)構(gòu),。那么,，最大的問題還是房價(jià)波動，所以實(shí)際上真正能做好,，反向抵押以房養(yǎng)老一般都是第一套房子,，就是西方國家真正能做保障的補(bǔ)充方式來做的都是第一套房。
比如美國,，對在外面打仗的軍人,，還有派到國外機(jī)構(gòu)的那些人，他們是老老實(shí)實(shí)拿工資的人,，很難掙到其他外快的人,，這樣他到老了也就買一套房子，有的甚至到退休了,，他房產(chǎn)的按揭還差5%沒還完,，那么美國對這樣的人有一個(gè)政策，你的第一套房子,，而且你的終生信用沒有欠教育貸款,，不欠社保稅等等，調(diào)查以后,，政府會來給一個(gè)擔(dān)保,。那么，中國要真正能好好的做以房養(yǎng)老,，尤其我們現(xiàn)在老齡化這么嚴(yán)重,，又沒有護(hù)理保險(xiǎn),，尤其一些老人有存量資產(chǎn)，把它能變成流量是個(gè)很好的事情,，但是這里怎么抑制房價(jià),？第一套房子如果是有半福利性質(zhì)的，它的價(jià)格實(shí)際上是一個(gè)封閉運(yùn)行的,，不是完全市場化的,，所以這時(shí)候房價(jià)調(diào)整是有一定的政策因素的。
比如新加坡的政府租屋,，它的價(jià)格永遠(yuǎn)是市場價(jià)的十分之一,，或者八分之一，北京目前試驗(yàn)的自住型商品房,，是市場的70%,，所以他有一定的政策因素在里面，那么這時(shí)候他可以用政策的手段來抑制房價(jià)波動,，但是這個(gè)往往是指第一套房,，帶有保障性房性質(zhì)，這個(gè)時(shí)候政府參與進(jìn)來,，政策手段抑制價(jià)格的因素就可以解決價(jià)格波動問題,，把不確定性變成確定性。
壽命上基本上按人均預(yù)期壽命來算,，像我們國家今年大約是76歲,，那你就參考76歲來算它的殘值，你不至于一下給攤到90歲,，那你這房子不值錢了,。
張鴻：我們在試點(diǎn)期間最需要的是有公信力的中介機(jī)構(gòu)
新加坡有屋契回購計(jì)劃，其實(shí)就是反向抵押,，但是它局限在哪,？局限在這個(gè)租屋里面，租屋就是政策性住房,，所以它本身就不是完全商品化的,，所以政府在里面能做的事情很多，而且還會用一些政策,。那以房養(yǎng)老是什么呢,？是我自己用大房子換成小房子,，但是新加坡會用政府的一些政策,，你如果用大房子換成了小房子，那你會有一些補(bǔ)貼,，或者你到郊區(qū)去了,，你會有一些補(bǔ)貼,，會鼓勵(lì)你這么做。做這個(gè)事情有兩個(gè)好處,，一個(gè)是你自己養(yǎng)老的錢有了,，第二個(gè)是市場上的房屋能夠保證它很好的流通，也能起到在某種程度上房價(jià)抑制的作用,，但是這是政府只能做在政府決策里面的事情,。包括美國對一些以房養(yǎng)老的擔(dān)保，市場上其實(shí)需要特別多的專業(yè)的,、第三方的,、有公信力的中介機(jī)構(gòu)，無論是算壽命,，還是算房屋的價(jià)格,，這些是現(xiàn)在我們在試點(diǎn)期間最需要的。
