日前，備受關注的珠三角首個由保險機構推出的養(yǎng)老社區(qū)正式落地,。據(jù)悉,，該項目是泰康人壽在繼3個月前上海養(yǎng)老社區(qū)項目推出后的又一大手筆。近年來,，隨著國內老年化趨勢加快,，養(yǎng)老領域日益成為了保險機構角逐的一塊大蛋糕。
除了泰康人壽正快馬加鞭布局養(yǎng)老社區(qū),，目前合眾人壽在武漢投資建設的養(yǎng)老社區(qū)也已落成,，并開始試運營。此外，國壽,、平安,、新華、太保等A股四大上市險企也都在養(yǎng)老地產有較大投入,。
業(yè)內人士指出,，保險公司開辦養(yǎng)老社區(qū)具備客戶導入與產品定位等諸多優(yōu)勢，同時,，養(yǎng)老產業(yè)與保險業(yè)務也具有一定的協(xié)同作用,，向上銜接醫(yī)療保險、護理保險和養(yǎng)老保險等產品,，同時帶動下游的老年護理服務,、老年科技產品等產業(yè)，能夠極大地延伸和擴展壽險產業(yè)鏈,。
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入住分期貨客戶和現(xiàn)貨客戶兩種模式
日前,，由泰康人壽推出的第三家養(yǎng)老社區(qū)項目“粵園”迎來了開館體驗。在“粵園”體驗館開放當日,，前來體驗的市民絡繹不絕,。一位工作人員向前來參觀的市民介紹道，養(yǎng)老社區(qū)內的房間,，采用了特殊玻璃材質幕墻,，可通過阻擋紫外線及隔熱來降低能耗，房間內都配備了節(jié)水型抽水馬桶,，高效的新風空調系統(tǒng)對PM2.5的去除率高達90%以上,，從根本上做到室外污染進不來、室內污染排出去,，達到七星級酒店標準……
專門前來參觀“粵園”體驗館的馬先生,，目前在廣州經營著一家自己的裝修公司?！斑@兩年做生意攢了一些錢,，一直計劃給爸媽在廣州買一套房子，好接他們過來養(yǎng)老,，正好聽說了這個項目,，就過來看看?！瘪R先生告訴記者,，此前有了解過國內其他地方的同類項目，其實通過買保險來換一個養(yǎng)老社區(qū)的入住資格也挺好,，一來有保險保障,，另外如果社區(qū)醫(yī)療服務能做到位,，相信還是很有吸引力的。
記者了解到,，此次“粵園”養(yǎng)老社區(qū)服務體系,，包括了基礎服務、餐飲服務,、健康管理,、專業(yè)護理、生活照料,、醫(yī)療服務,、社區(qū)商業(yè)等內容，還根據(jù)入住居民的自身情況,，分別設置了獨立生活單元,、協(xié)助護理單元、長期護理單元以及記憶障礙單元等,。同時,，社區(qū)還將建設一座二級康復醫(yī)院以及幼兒園、健康會所等配套設施,。
跟馬先生一樣,，前來參觀的市民大多十分關注如何入住“粵園”。泰康人壽副總裁兼首席執(zhí)行官尹奇敏在接受記者采訪時表示,，“粵園”的實體服務費用標準將根據(jù)入住選擇房型及服務項目的不同而有相應差別,。而具體服務將與泰康“幸福有約”系列產品對接，購買“幸福有約”計劃內保險產品并達成一定的投保額度,，客戶及配偶,、父母，均可享有保證入住或優(yōu)先入住的權利,。
尹奇敏介紹，公司目前將客戶分為兩類,，即期貨客戶和現(xiàn)貨客戶,。“期貨客戶是指先買200萬的保險,，可以分10年,，每年交20萬，這就鎖定了他未來養(yǎng)老的資金,。除了發(fā)揮保險保值增值的功能外,，還可保障客戶的“入住權”，未來不管發(fā)生什么情況,，客戶都可住進社區(qū)并能享受服務,。”尹奇敏說。
而現(xiàn)貨客戶則是沒買保險直接入住,，此類客戶則需按照屆時實際價格來支付,。按照住房面積大小來看，目前泰康養(yǎng)老社區(qū)有4種戶型,?！耙员本┭鄨@項目1.0戶型40平米為例，首先每人需先交付20萬押金,，除醫(yī)療和護理費用外,，每月月費為9800元，可涵蓋社區(qū)內所有基本服務如吃飯,、水電,、設施、服務等,?！币婷艚榻B，如若夫妻一起入住,，第二個人可優(yōu)惠3000—4000元,。
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多家保險企業(yè)加快進軍養(yǎng)老社區(qū)
“粵園”的推出，是繼泰康人壽在上海推出其養(yǎng)老社區(qū)項目“申園”后的又一大手筆,。記者了解到,，此次“粵園”項目投資20億元，地上建筑面積為11.5萬平方米,，其中包括1萬平方米的大型康體文娛會所,、1萬平方米的專業(yè)老年病康復醫(yī)院。社區(qū)還將建設超過2萬平方米的園林水景及原生態(tài)荔枝林,。按照規(guī)劃,，“粵園”將于2016年正式入住，可容納約1300戶居民,。
事實上,，早在2007年，泰康人壽就已經開始考察發(fā)達國家的養(yǎng)老社區(qū)服務,，2009年經保監(jiān)會批準,，泰康人壽獲得中國保險行業(yè)第一個養(yǎng)老社區(qū)投資試點資格。緊接著,，自2011年以來,，泰康人壽又連續(xù)投入近150億元，在北京昌平,、上海松江,、廣州蘿崗,、海南三亞拿地共70萬平方米進行養(yǎng)老社區(qū)布局。
“當前,，泰康已率先完成環(huán)渤海,、長三角、珠三角等中國核心經濟圈的布局,，從明年開始,，北、上,、廣三地社區(qū)將陸續(xù)開業(yè),，華中、西南,、海南等區(qū)域養(yǎng)老社區(qū)項目也將陸續(xù)開工,。”泰康人壽董事長陳東升說,。
“泰康的醫(yī)養(yǎng)模式與虛擬的人壽保險的結合迎合了中國人口老齡化時代的到來,，符合了中國服務業(yè)崛起的背景，并能滿足中產階級崛起下其對于投資理財?shù)男枨??！标悥|升稱，泰康未來的戰(zhàn)略很清晰,，就是把虛擬的金融人壽保險與實體的醫(yī)養(yǎng)結合,，產品定位則是中產階級和高端中產階級，例如企業(yè)高管,、大學高級知識分子,、國家機關干部以及社會名流和企業(yè)主?！拔覀兊臉藴十a品每個月不到1萬元,，相信未來能滿足很大一部分群體的養(yǎng)老需求?！?/p>
記者了解到,，現(xiàn)在全國大約已有10000名客戶購買了“幸福有約”保險計劃，這些客戶主要分布在珠三角,、長三角，年齡多為40—50歲,。
自保監(jiān)會出臺《保險資金投資不動產暫行辦法》以來,，除了泰康人壽外，不少手握巨資的保險公司已提前布局養(yǎng)老地產項目建設,。目前合眾人壽在武漢投資建設的養(yǎng)老社區(qū)也已落成,，并開始試運營,。此外，國壽,、平安,、新華、太保等A股四大上市險企也都在養(yǎng)老地產有較大投入,。
業(yè)內人士指出,，保險公司開辦養(yǎng)老社區(qū)具備客戶導入與產品定位等諸多優(yōu)勢，同時,，養(yǎng)老產業(yè)與保險業(yè)務也具有一定的協(xié)同作用,，向上銜接醫(yī)療保險、護理保險和養(yǎng)老保險等產品,，同時帶動下游的老年護理服務,、老年科技產品等產業(yè)，能夠極大地延伸和擴展壽險產業(yè)鏈,。
資料顯示,，中國人壽首個養(yǎng)老養(yǎng)生基地國壽生態(tài)健康城已于2011年11月在河北廊坊開工。項目總投資約100億元,，占地約4平方公里,。據(jù)悉，該項目計劃通過養(yǎng)生產業(yè)總部管理及商業(yè)區(qū),、醫(yī)療產業(yè)區(qū),、養(yǎng)生居住區(qū)、活力居住區(qū)等功能片區(qū)的建設,，為區(qū)域半徑內提供良好的醫(yī)療保障,。
同時，新華保險也在2012年底,，與廣州市政府簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議,。根據(jù)協(xié)議，雙方將在養(yǎng)老,、健康產業(yè)以及醫(yī)療衛(wèi)生等領域合作,。而該公司也有意進駐廣州金融城投資養(yǎng)老地產項目
在多家保險企業(yè)陸續(xù)進軍養(yǎng)老地產后，之前在此領域表現(xiàn)相對保守的中國平安也不甘落后,。2012年9月,，“桐鄉(xiāng)平安養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務社區(qū)”在浙江省桐鄉(xiāng)市正式啟動，這是中國平安進軍養(yǎng)生養(yǎng)老產業(yè)的首個項目,。據(jù)報道,，該項目總投資170億元，建筑面積約為150萬平方米,。
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前期投資不賺錢 盈利模式仍待破解
在險資搶食養(yǎng)老社區(qū)蛋糕的同時,，如何找到養(yǎng)老社區(qū)的盈利模式成為其能否成功的關鍵,。
記者了解到，目前我國養(yǎng)老地產主要分為常住養(yǎng)老和“候鳥式”養(yǎng)老兩大模式,。兩者的主要差異在于居住時間的長短,。常住養(yǎng)老又分為CCRC社區(qū)（持續(xù)照料退休社區(qū)）模式、居家養(yǎng)老模式和以房養(yǎng)老模式,?！昂蝤B式”養(yǎng)老主要包括異地養(yǎng)老服務中心、度假式養(yǎng)老基地和買房投資,。
此次泰康人壽保險推出的養(yǎng)老社區(qū)本質上與CCRC社區(qū)模式相類似,。社區(qū)通過為老年人提供自理、介護,、介助一體化的居住設施和服務,，使老年人在健康狀況和自理能力變化時，依然可以在熟悉的環(huán)境中繼續(xù)居住,，并獲得與身體狀況相對應的照料服務,。
“泰康養(yǎng)老社區(qū)采用的是一種分布式、滾動式投入的商業(yè)模式,?！标悥|升說，養(yǎng)老社區(qū)要達到85%的入住大概要花3—5年的時間,，一個成熟的養(yǎng)老社區(qū)實現(xiàn)真正的收支平衡大概要用6—8年時間,，真正盈利大概要8—10年時間，30年后才會將成本收回來,?！岸@樣一種商業(yè)模式也最符合壽險資金的性質，屬于大規(guī)模,、綜合性的,、連鎖、長期的投入”,。
按照陳東升所言,，養(yǎng)老社區(qū)自身經營的年投資收益期望是5%—6%，而當入住率達到90%才能實現(xiàn)這一目標,。盡管如此,，泰康人壽在養(yǎng)老社區(qū)方面有著難以阻擋的雄心。陳東升表示,，未來泰康還將投資千億建設15—20個養(yǎng)老社區(qū),。
在泰康人壽6000億資產里面，基礎設施和不動產的投資上限是30%，也就是1800億元的空間,。“從理論上來說,，我們提出來的5年投入1000億,，還沒有達到這個上限，事實上我們真正投出去的資金還不到200億元,?！标悥|升表示。
值得注意的是,，泰康人壽在成都,、武漢兩地的養(yǎng)老社區(qū)也可能在今年完成布局。據(jù)介紹,，泰康人壽在全國的養(yǎng)老社區(qū)戰(zhàn)略是用15年時間,，管理規(guī)模達5萬張床位。在“北上廣”戰(zhàn)略要地布局完成之后,，第二階段是拓展包括深圳,、珠海、大連,、南京,、廈門等重點核心城市。
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應打造保險養(yǎng)老產業(yè)鏈
保險機構搶奪養(yǎng)老社區(qū)蛋糕的背后,，毫無疑問是國內巨大養(yǎng)老需求及盈利空間,。研究機構指出，截至2011年底,，我國60歲以上老年人口約1.85億,，占總人口的比例為13.74%；65歲以上老年人口約1.23億,，占總人口的比例是9.14%,。
從年齡分布看，如果以每5年作為一個人口年齡層劃分,，40—44歲和20—24歲的兩個年齡層人口數(shù)最多,。這兩個高峰人群恰好分別是每隔20年即會相續(xù)進入60—65歲以上的老年階段，從而在40年后疊加形成中國的老年贍養(yǎng)壓力高峰,。
然而,，伴隨著我國提前進入老年社會，而養(yǎng)老醫(yī)療設施還明顯不足,?！皹I(yè)內人士指出，我國老年人衛(wèi)生機構床位數(shù)長期變動不大,。長期以來,，我國每千人口衛(wèi)生機構床位數(shù)仍維持在3張左右,；而醫(yī)療設施相對較好的城市中每千人口衛(wèi)生機構床位數(shù)也僅為4張左右。
此前,，由保監(jiān)會發(fā)布的首份《中國保險業(yè)社會責任白皮書》中也預測了行業(yè)發(fā)展的這一方向：至2020年僅養(yǎng)老領域,，保險業(yè)直接投資規(guī)模預計最高可達4500億元，補充養(yǎng)老院床位缺口225萬張,，同時可提供100萬個直接就業(yè)崗位,，每年為國家增加稅收330億元。
“未來醫(yī)養(yǎng)結合模式將會成為中國養(yǎng)老產業(yè)的主力軍,?！标悥|升認為，在市場中養(yǎng)老的盈利模式有多種,，其中地產模式很突出,，但這種模式需要把房子賣出去，并提供物業(yè)服務,，而泰康則是長期持有房屋,，真正地為老人服務?！翱陀^地說,，養(yǎng)老社區(qū)單獨作為地產的話盈利并不豐厚，但是將養(yǎng)老和保險結合起來能夠使產業(yè)上產生協(xié)同效應,，把老人的康復做好,，未來醫(yī)療保險的成本就會降低，這也是泰康在醫(yī)療和保險兩方面的核心競爭力,?！?/p>
對此，長江證券分析師表示,，保險公司開辦養(yǎng)老社區(qū),，具有客戶導入的優(yōu)勢以及產品定價的優(yōu)勢。所謂客戶導入優(yōu)勢是保險公司可以通過保單來鎖定住戶,，而未來養(yǎng)老以及醫(yī)療保險方面的政策也都會引導商業(yè)養(yǎng)老進入社會養(yǎng)老領域給予的支持力度還將提升,；而產品定價優(yōu)勢是指保險公司未來在客戶管理，尤其是全產業(yè)鏈條塑造方面具有較強的能力,，在產品定價方面具有數(shù)據(jù)處理和綜合考察的能力,。
不過，業(yè)內專家認為,，養(yǎng)老地產不是一個單純的產品設計問題,，也不是簡單的運營服務問題，而是系統(tǒng)性的產業(yè)鏈問題?！澳壳暗酿B(yǎng)老地產只是養(yǎng)老住宅的提供者,，無法成為養(yǎng)老服務的供給者。國內養(yǎng)老地產的發(fā)展顯然仍處于摸索和試驗階段,，市場環(huán)境,、開發(fā)商理念、運營模式,、盈利模式、政策扶持等一系列關乎養(yǎng)老地產發(fā)展的關鍵點都還未成熟,，養(yǎng)老地產涉及的土地,、金融、設計,、服務,、醫(yī)療等產業(yè)鏈環(huán)節(jié)也還未形成?！?/p>
對于保險機構開發(fā)養(yǎng)老社區(qū),，業(yè)內人士認為，可綜合期望壽命和老齡化分布特點布局養(yǎng)老市場,，但盈利大概還在5年之后,；與此同時，相較于鋼筋混凝土的建設,，專業(yè)醫(yī)護團隊的培育更加重要,。“長期看護”和“專業(yè)照護”是切入養(yǎng)老市場的更好端口,，只有軟硬兼顧,，保險機構才能真正分得養(yǎng)老市場的一杯羹。
入住客戶可分為兩類：期貨客戶和現(xiàn)貨客戶
期貨客戶
是指先買200萬的保險,，可以分10年,，每年交20萬，鎖定其未來養(yǎng)老的資金,。除發(fā)揮保險保值增值的功能外,，還可保障客戶的“入住權”，未來不管什么情況,，客戶都可住進社區(qū)并能享受服務,。
現(xiàn)貨客戶
沒買保險直接入住，此類客戶則需按照屆時實際價格來支付,。按照住房面積大小來看,，目前泰康養(yǎng)老社區(qū)有4種戶型。以北京燕園項目1.0戶型40平米為例，首先每人需先交付20萬押金,，除醫(yī)療和護理費用外,，每月月費為9800元，可涵蓋社區(qū)內所有基本服務如吃飯,、水電,、設施、服務等,。如若夫妻一起入住,，第二個人可優(yōu)惠3000—4000元。
鏡鑒
相較于國內養(yǎng)老地產或養(yǎng)老社區(qū)尚處起步階段,，國外已逐漸從機構照顧服務向以社會,、社區(qū)為基礎的照顧服務過渡，政府的直接參與度降低,，商業(yè)的,、非盈利性的機構發(fā)展迅速，而養(yǎng)老社區(qū)配套服務也更趨于全面和個性化,。
不過,，由于養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)運作模式與各國對老年問題的政策、制度,、文化背景相關,，因此，各國養(yǎng)老社區(qū)也各具特色,。
以美國模式為例,，經歷了長期的市場發(fā)展，如今美國養(yǎng)老地產已進入了穩(wěn)定發(fā)展階段,，形成了由投資商,、建筑商、運營商組合而成的市場化體系,。而政府還提供相關扶持政策,，主要是聯(lián)邦住房管理局向62歲以上的老年人發(fā)放有保險和無保險兩種住房“倒按揭”貸款。
而日本模式的亮點則在于政策和資金的有效支持,。2000年以來,，日本推行的“介護保險制度”推動了養(yǎng)老市場迅速做大。其中高福利政策和低融資成本十分關鍵,。東方證券研報顯示,，介護保險制度作為國家制度，是集醫(yī)療,、互利,、家政服務為一體的,，為65歲以上老人、40歲以上身體功能障礙者提供社會化服務的一項福利性保險制度,。
據(jù)了解,，老人進入護理機構產生的費用90%由國家支付，個人僅承擔10%,。此制度下的養(yǎng)老地產項目也多走小型,、精品、高端化,，以及開發(fā)商持有房屋的開發(fā)模式,。
其中，養(yǎng)老機構運營商是日本養(yǎng)老市場開發(fā)運營的核心主體,，政策性補助和銀行長期低息貸款保證了其生存和發(fā)展空間,。據(jù)了解，日本銀行會向從事養(yǎng)老事業(yè)的企業(yè)提供長達15—20年的低息貸款,，使得養(yǎng)老開發(fā)商能在較低利潤水平下生存和發(fā)展。
